Обязательное межевание земельных участков к 2018 году
На президиуме Госсовета, состоявшемся 9 октября 2012 года, представителями власти было высказано предложение о возврате к обязательному межеванию земельных участков. Комментирует идею специально для портала RussiаnRеaltу.ru Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН «Истра-город».
— Для каких участков будет обязательным межевание, каковы сроки введения нового порядка?
— К сожалению, для всех земельных участков, находящихся в собственности физических и юридических лиц. Получается, что в том числе это относится к участкам так называемой дачной амнистии. По докладу экспертной комиссии, срок введения нормы определен 2018 г., но теперь уже бывший губернатор Московской области Сергей Шойгу предлагал установить дату – 1 января 2013 года.
— У нас же уже было обязательное межевание земли?
— Обязательное межевание земли было отменено в ноябре 2007 года в рамках реального упрощения процедур дачной амнистии. Тогда депутаты очень быстро внесли поправку в первый подходящий по общему названию закон, подготовленный к принятию. В полном объеме отменил обязательное межевание закон о кадастре недвижимости – с 1 марта 2008 года, еще полгода Росреестр «сопротивлялся», и не проводил сделки с участками без межевания. Потом все нормализовалось.
— Какова мотивировка возврата к обязательному межеванию?
— Губернатор Подмосковья привел пример, что для начала процедуры изъятия земельных участков, прилегающей к МКАД, невозможно было установить их собственников…
— Не может же быть это единственной причиной?
— Конечно, нет. Шойгу приводит эту причину как иллюстрацию, не более. Впрочем, других обоснований для общественности не называется. Остается только догадываться. Но сразу могу сказать, что, на мой взгляд, идея очень плохая.
— Каковы, по-вашему, истинные причины?
— Давайте я приведу пять из всех возможных. Первая, что на поверхности: кому выгодно. Это кадастровые инженеры и соприкасающиеся с ними государственные структуры. Последние своей неприязни к отмене межевания никогда особенно и не скрывали. До сих пор в кадастровых паспортах участков без межевания ошибочно и с точки зрения смысла, и с точки зрения закона кадастровые палаты пишут, что «границы участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Тем самым утверждая, что реальный забор устанавливает границу «хуже», чем виртуальные координаты, проверить правильность которых у собственников нет никакой возможности.
Вторая возможная причина – поспешность суждений. Чтобы понять, что возврат к обязательному межеванию – в наших конкретных условиях — это зло, нужно в этом несколько лучше разбираться, и не доверять полностью заинтересованным в межевании лицам, которые красиво развесят аргументы про «современные технологии», «защищенность собственников», «отсутствие межевых споров» и т.п. Третья возможная причина, помечтаем, – это инициатива тех государственных лиц, которые хотят, наконец, выполнить постановление Конституционного суда от 30 июня 2011 г., разрешающего прописку (регистрацию) на дачах сельхозземель. И, как условие, считают, что границы участков этих дач должны быть на карте, чтобы можно было осуществлять контроль за местом пребывания граждан для исполнения их обязанностей как налогоплательщиков, лиц в судопроизводстве, военнообязанных и тому подобное. Сегодня неплохо работает часть портала госуслуг, которая называется «Публичная кадастровая карта». По кадастровому номеру участка с межеванием можно определить его местоположение с наглядной привязкой к карте. Недавно высказана идея о персональных обязательных почтовых ящиках для всех граждан РФ, для аналогичных целей. Совокупно, постоянная связь государства с гражданами через выделенный адрес в интернете и через кадастровую карту вполне позволят «отпустить» граждан жить на природе. Впрочем, можно предложить более простой способ отражения положения дома на карте, чем межевание.
Четвертая причина – предстоящее введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, в частности, с индивидуальными жилыми домами. А у нотариусов – стойкое заблуждение, что вероятность оспаривания сделки меньше, если выполнено межевание земельного участка. Министр экономического развития Андрей Белоусов на Госсовете приводит цифру, что у нас в год подается 2 тыс. исков по межевым спорам. И это на 60 млн земельных участков(!). Даже если приведенное число земельных споров на один или два порядка занижено, чего, вообще говоря, не должно быть в материалах заседаний высшего уровня, то львиная доля споров была бы не по границам, а из-за многочисленных кадастровых ошибок. Чтобы выполнить «план» по земельным спорам в одном районе Московской области, достаточно иметь в районе четыре-пять таких споров в год. На практике споров гораздо больше.
Пятая возможная причина — это предлагается сделать для целей учета и планирования. Чтобы кадастровая карта была без пробелов, чтобы собственников было проще устанавливать, определять их потребности, изымать земли для инфраструктурных объектов и т.п. Здесь интересы государственные, а не частные. Но все равно нужно действовать внимательно.
Конспирологические версии, что это очередной тест на чувствительность общества вообще ко всему (к плохому и хорошему), или что это «подарок» сегодняшнему правительству и Госдуме для их последующей одобряемой увеличивающимся большинством отставки (роспуска), можно не рассматривать.
— Может быть, пятая причина главная?
— Не исключаю, но получится, не как хотели, а как всегда, в первую очередь для миллионов садоводов, дачников и деревенских жителей. Они наиболее уязвимы, юридические лица можно и не принимать во внимание.
— Как планируется принудить собственников к межеванию участков?
— Запретом сделок с участками без межевания.
— В чем возможные отрицательные последствия возврата к обязательному межеванию?
— Обязательное межевание было отменено четыре года назад президентом Владимиром Путиным. Никаких предупреждений, что это временная мера не было. За эти годы около 3 млн собственников получили на участки новые кадастровые паспорта, без межевания, и новые свидетельства о собственности, провели сотни тысяч сделок с такими участками, зарегистрировали строения. Суммарные прямые и сопряженные затраты собственников на эти операции исчисляются десятками миллиардов рублей. И теперь им скажут: все впустую, начинаем сначала: межевание, кадастр, регистрация. Огромный репутационный урон для властей.
Второе — сотни тысяч, миллионы собственников не смогут перерегистрировать свои права по причинам: неустраненных кадастровых ошибок в координатах границ стоящих на кадастровом учете участков; крайней затруднительности согласования границ с лесфондом; принципиального нежелания части собственников межевать участки на фиктивную уменьшенную площадь из-за того, что кадастровые палаты не исполняют закон о кадастре и не разрешают уточнять площадь до нормы предоставления участков соответствующей категории и назначения; второй раз действующий «упрощенный прядок регистрации» осилят только герои; межевание – не дешевое удовольствие, и так далее. «Пушка не стреляла по 22 причинам, в том числе потому, что не была заряжена».
Третье — темпы дачной амнистии важнее ее сомнительного качества, достигаемого за счет межевания. Сегодня без обязательного межевания регистрируется около 1 млн участков в год. Из 60 млн участков в стране ровно половина – без межевания. С обязательным межеванием дачную амнистию никогда не завершить. Только ненаследованных участков, по нашей оценке, несколько миллионов.
Четвертое — и сегодня качество работы 22 тыс. кадастровых инженеров, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Если будет возвращено обязательное межевание, квалификационный уровень этих специалистов еще больше ухудшиться. Как это уже было в 2007-2009 гг., новая волна «специалистов» в погоне за доходами оставит за собой завалы участков с ошибочными координатами, которые некому будет разбирать.
Пятое — коррупция. Если межевание будет обязательным, резко подскочит число необоснованных отказов в кадастровом учете. Преодолеваться это будет дополнительными поборами с заказчиков межевания.
Шестое — нет никаких убедительных доказательств того, что для участков со сложившимися границами (а таких – большинство) межевание преодолевает споры по границам, делает объект более индивидуально определенным и что-то подобное, о чем обычно говорят сторонники межевания всего подряд. Поэтому нет необходимости форсировать темпы межевания. Нужные стимулы для собственников, о которых можно отдельно сказать, обеспечат в перспективе одного-двух десятилетий межевание в действительно необходимых случаях. Межевание без потребности будет восприниматься как необоснованные поборы.
Полагаю, что необязательность межевания участков – это сегодня тот люфт, который позволяет плохо собранному регистрационному механизму (с ржавыми шестеренками и гнутыми валами) хоть как-то работать.
— Министр Белоусов предложил на Госсовете выделить из бюджета на межевание участков 70 млрд рублей и сказал, что при массовых работах затраты можно снизить в 2-3 раза. Поможет ли бюджетное финансирование?
— На неполезные цели нецелесообразно выделять деньги из бюджета. Очевидно, что необходимая сумма в несколько раз больше. Например, только на объявления в газеты о проведении межевания нужно несколько миллиардов рублей. Собственно работа кадастрового инженера – это не более трети от затрат на конечный результат.
— Подводя итоги, что в сухом остатке?
— Отменять необязательность межевания нельзя, никогда, по крайней мере, на десятилетия вперед.
Должны свободно совершаться сделки с участками без межевания.
Прозвучит парадоксально: деньги в межевании не главное, важнее партнерское поведение госорганов и разумные стимулы. Например, собственники со временем сами найдут деньги на межевание, если кадастровые палаты перестанут придумывать «отсебятину», и не будут препятствовать уточнять (увеличивать) площадь участка при первом межевании до нормы предоставления любым по счету собственником участка, приобретшим участок по любому основанию. Кстати, в последнее время суды повернулись лицом к собственникам и принимают в их пользу такие решения. Чтобы резко улучшить ситуацию достаточно письма Минэкономразвития по этому вопросу во все подразделения Росреестра. Госорганы и суды должны в равной мере защищать права собственности как участков с межеванием, так и без межевания. Ни один из способов установления границ, будь то забор, межевые знаки или естественные границы участков, не должен иметь приоритета. Государственная «реклама» межевания участков, в частности с помощью психологического давления или сравнения участков с межеванием и без межевания, должна быть запрещена.
Власти должны действовать осмотрительно. Порядка 10 млн собственников (с семьями), оформивших документы без межевания, возврат к обязательному межеванию «не простят». Еще больше будут отмежевываться от государства, на клаксоны будут чаще давить и «пальцы всякие разные» показывать. Кому это нужно?
